Участок для глэмпинга. Что проверить, чтобы не закопать деньги в землю? Что можно проверить самому и почему надо обязательно проконсультироваться с юристом до старта проекта?
Венера Адамович – эксперт по вопросам подбора и проверки земельных участков для туристических объектов, сопровождает проекты агро туризма и глэмпингов.
Как найти землю под глэмпинг?
Отправным пунктом в вопросе покупки земли для глэмпинга является ее категория. Категория земли – система классификации всех территорий РФ, которая основана на их целевом назначении. Согласно Земельному кодексу РФ, по целевому назначению земли подразделяются на следующие категории:
Каждая категория имеет свой ВРИ (вид разрешенного использования) – детальное зонирование территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков.
Существуют следующие виды разрешенного использования:
– основные виды разрешенного использования;
– условно разрешенные виды использования земель;
– вспомогательные виды.
Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора с учётом ограничений.
Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.
Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке ИЖС планируете построить дом для сдачи в аренду.
Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забор, гараж или другой не крупный объект недвижимости.
Нецелевое использование земельного участка – нарушение, и основание для привлечения нарушителя к административной ответственности по итогам проверки.
Информацию о ВРИ можно найти в плане землепользования и застройки (ПЗЗ), который oзнaчaeт регламент pacпopяжeния ресурсами земельного фонда, a тaкжe иx экcплyaтaцию cпocoбaми, кoтopыe зaвиcят oт цeлeвoгo нaзнaчeния зeмeль. Он есть у каждого участка и представляет собой тактический документ для исполнения положений генерального плана.
Генплан является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки. По сути своей это документ территориального планирования, который дает возможность сбалансированно развивать место и грамотно размещать объекты транспортной, социальной, инженерной инфраструктур.
ПЗЗ дает информацию о:
– состоянии конкретной территории, правилах размещения объектов и строительства. Карты ПЗЗ детально отображают зонирование территории.
– регламентах землепользования и строительства.
– интересах жителей и застройщиков, в обход земельных конфликтов.
Конечная цель вышеперечисленных документов: упорядочить и оптимизировать использование земельных угодий. Законодательно ycтaнoвлeнo, чтo их ведение oтнocитcя к компетенциям мecтныx влacтeй. Coглacнo законодательству cт. 14 Ф3 № 131 oт 06.10.2003, имeннo мecтные влacти oпpeдeляют, кaк бyдет использоваться земельный фонд.
В ПЗЗ устанавливаются параметры застройки:
– Предельные (минимальные или максимальные) параметры разрешенного строительства объектов недвижимости;
– Размеры земельных участков, в т.ч. их площадь;
– Предельное количество этажей или предельная высота здания;
– Ранее установленные ограничения использования земельного участка и объектов;
– Уровень обеспечения территории инфраструктурой;
– Максимальные отступы от границ земельных участков.
Базовым документом в законодательстве, регулирующим землепользование в РФ, является Земельный кодекс. Но помимо Земельного кодекса есть множество федеральных законов и законов субъектов РФ, которые влияют на вопросы землепользования.
Как найти участок под глэмпинг? Где получить информацию о назначении земли?
– сервис «публичная кадастровая карта» на сайте https://pkk.rosreestr.ru;
– заказать выписку о территориальной зоне в Росреестре через МФЦ или госуслуги;
– заказать градостроительный план (может только правообладатель участка через МФЦ или госуслуги);
– заказать выписку из ПЗЗ в администрации органа местного самоуправления;
– посмотреть в ПЗЗ на сайте администрации органа местного самоуправления.
Для начала нужно провести проверку генерального плана местности, в котором фиксируется перспектива изменения категории земли. Земли можно поменять, например, из населенного пункта на рекреацию и т.д.
Если генплан не позволяет изменить категории земель, то для начала его нужно изменить (с помощью органов местного самоуправления).
Возможен перевод участка в другую категорию, например, в Земли особо охраняемых территорий и объектов, подкатегорию – рекреация.
Перевод земель из одной категории в другую
Осуществляется в отношении земель, находящихся в частной собственности:
– земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
– земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Подходящим для вас вариантом может стать возведение леса на с/х землях.
Постановление правительства от 2020 года об особенностях использования с/х земель разрешает собственникам выращивать лес на своей земле, а значит и перспективы для дальнейшего развития глэмпинга на участках категории с/х. Оно открывает возможности для планирования иных видов деятельности, ранее запрещенных на землях данной категории. Из данного Постановления следует, что на земле сельскохозяйственного назначения, после уведомления местных властей о намерении выращивать лес, есть возможность осуществлять рекреационную деятельность.
Рекреационная деятельность не входит в настоящее время в перечень Видов разрешенного использования “Земли сельскохозяйственного назначения”. Откуда следует такая возможность? В пункте 4 утвержденного постановлением Положения указано, что использовать леса, выросшие на земле сельхозназначения можно в целях, указанных в п. 1 – 10 и 13 – 15 ст. 25 Лесного кодекса РФ, часть 1. п. 8 из указанной статьи ЛК сформулирован просто: ” осуществление рекреационной деятельности”. Но статья 25 ЛК, к которой прямо отсылает Постановление, указывает, что рекреационной деятельностью заниматься можно, а ст. 41 того же Лесного кодекса прямого говорит:
Статья 41 “Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности”:
Это является выходом из ситуации. Но остается открытым вопрос по условиям выращивания леса и других аспектов, связанных с ведением бизнеса.
Точно не подходят следующие категории земель:
1) Земли промышленности, энергетики, транспорта
2) Земли водного фонда
3) Земли запаса
С 1 марта 2022 года вступили в силу поправки, разрешающие фермерам строить жилые дома на с/х территории. Многие их ждали, однако застраивать сельхозземли в массовом порядке не получится.
Во-первых, есть ограничения по площади застройки участка – 0,25%. Это значит, что для постройки дома хотя бы 50 кв. м потребуется участок 2 гектара.
Во-вторых, такой вид разрешенного использования участка как для «крестьянского фермерского хозяйства» не предусмотрен утвержденным классификатором видов разрешенного использования.
В-третьих, теперь фермеров в качестве КФХ не регистрируют. Хотите заниматься сельским хозяйством – регистрируйтесь как ООО или ИП. Но как при регистрации дома доказать, что вы именно фермер – пока неизвестно. Ведь регистрация специального статуса фермера упразднена.
Самое главное – Росрееестр и Россельхознадзор все земли сельхозназначения по умолчанию считают угодьями, то есть не подлежащими застройке. Поскольку процедуры снятия статуса угодий у нас в законодательстве нет, и для фермеров отдельных исключений не предусмотрели, пока совершенно неясно как будет работать закон. Ведь сегодня даже с регистрацией овощехранилищ, цехов по переработке сельхозпродукции и прочими подобными объектами возникают большие сложности.
Еще одной больной темой является размещение на землях сельхозназначения некапитальных построек. К ним относятся быстровозводимые конструкции, не имеющие неразрывной связи с землей. То есть такие объекты, которые можно разобрать и собрать заново без ущерба их техническому состоянию. Именно такие конструкции используют при организации глэмпингов и агротуризма.
С одной стороны есть масса нормативных актов, согласно которых декларируется поддержка агротуризма или сельского туризма.
Предусмотрено, что сельский туризм – это туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью населения до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения отдыхающих к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.
“Наш законодатель на данный момент определил, что субъектом сельского туризма является именно сельхозтоваропроизводитель — в обыденном понимании, фермер”
Оказание услуг по временному размещению, организация досуга, экскурсионных и иных услуг, осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями и в структуре доходов которого туризм является дополнительной деятельностью и не превышает 30%.
При этом указано, что деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Однако пока таких требований правительством не разработано.
Туризм на сельских территориях – сектор туристической индустрии, где используются природные и культурно-исторические ресурсы сельской местности.
“В чём отличие законодательно закреплённого понятия сельский туризм и нашей практики. Когда законодатель определил, что субъектом сельского туризма является фермер, это не обозначило, что вы не можете заниматься сельским туризмом на с/х территориях. На самом деле никто вас не ограничивает. Единственно ограничение – будет недоступна финансовая мера поддержки по линии сельхоза. На грант “Агротуризм” вы не сможете претендовать, если вы не являетесь сельхозтоваропроизводителем”.
Заблуждения:
“Статус сельхозтоваропроизводителя вы не получаете автоматически. Если вы входите в отрасль сельского хозяйства, у вас должен быть основной ОКВЭД – сельхознаправления: растениеводство, животноводство, рыбоводство. Как только вы начинаете свою деятельность у вас возникает ответственность и обязательство вести отчётность и отчитываться. Сельхозтоваропроизводитель – это статус, которые вы подтверждаете своей деятельностью и отчётностью по ней”.
“Не имеет значения капитальные у вас средства размещения или не капитальные. Целевое назначение сельхозземель – это в первую очередь ведение сельхоздеятельности. Вы не можете посадить три морковки в два ряда и говорить, что вы фермер и занимаетесь сельским туризмом. Это не так. Земли сельхозназначения бывают разных подкатегорий: угодия, особо ценные, есть земли предназначенные именно под сельхозпроизводство. Вы удивитесь, но даже не на каждой земле сельхозназначения можно построить коровник или поставить улей. Есть ограничения. Это тоже надо проверять”.
“Риски вашего соседа – он берёт на себя. Мы разбираем ваши риски. Что у вас можно строить на земле в принципе, что нельзя. Сосед может попадать под нарушение закона. Всегда ориентируйтесь на собственную ситуацию. Два соседних участка могут находиться в разных функциональных зонах”.
Приоритет страны – продовольственная безопасность и возврат земель в сельскохозяйственный оборот.
“В прошлом году была принята поправка в федеральный закон, которая позволяет в течение года изъять ваш земельный участок сельхозназначения, если использование нецелевое”.
Нет привилегий использования сельхозземель под туризм для сельхозпроизводителей – вся деятельность только в рамках Земельного Кодекса РФ, региональных подзаконных актов и градостроительных регламентов территории.
“Нет привилегий даже для фермерских хозяйств по использованию земель сельхозназначения для установки средств размещения, потому что это определённая туристическая услуга. У вас фермерское хозяйство. Вы можете принимать туристов. Можете провести на территории фермы мастер-класс, экскурсию, организовать прокат. Любые другие услуги для отдыхающих, с использованием вашей текущей инфраструктуры, не возбраняются.
Единственное, что нужно сделать – это отправить туристов спать в другое место”.
При этом если мы говорим о возведении некапитальных строений, то без перекрытия почвы, как правило, не обойтись. А перекрытие почвы – это уже вид порчи земель. Нарушение, за которое предусмотрена и административная ответственность, и возмещение ущерба.
Приказом Минприроды России от 08.07.2010 N 238 утверждена Методика исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды и установлена формула для подсчета размера ущерба. Даже при небольшой площади порчи земель размер ущерба может превышать миллион рублей. Поэтому на сегодняшний день даже возведение некапитальных строений на участках сельхозназначения может стать нарушением и влечет риск привлечения к ответственности и взыскания существенного ущерба с владельца земли.
Стоит обратить внимание, что правила землепользования и застройки доступны на сайте администрации.
Федеральный закон от 08.03.2015 N 46-ФЗ влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Штрафы, как видим, большие, и никогда не знаешь, какой инспектор приедет в глэмпинг и устроит очередную проверку.
Построить на сельхоз землях лес и перевести их в лесной фонд;
Земли рекреационного назначения имеют больший налог, чем остальные, поэтому можно сделать следующее: пятна застройки глэмпинга переводим в рекреацию, а остальные территории – в сельхозназначение.
Подкатегории:
1.1. Рекреация. В состав земель рекреационного назначения входят ЗУ [земельный участок], на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря и другое.На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Единственным ограничением, которое законодательство устанавливает относительно этой группы территорий – земли должны располагаться за зонами поселков.
1.2. ООПТ – особо охраняемые природные территории. В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусмотрена возможность в рекреационных зонах национальных парков размещать, в том числе: объекты туристической индустрии, музеи и информационные центры.Кроме того, в пределах особо охраняемой зоны, выделяемой в национальных парках, допускается возможность проведения экскурсий, а также планирования мероприятий и проектов, направленных на развитие познавательного туризма.Пунктом 1 статьи 17 этого же федерального закона предусматривается, что земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и расположены в границах соответствующих функциональных зон национальных парков, могут предоставляться в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.
Земли ООПТ возможно взять только в аренду, концессионного соглашения не предусмотрено. Аренда возможна через Росимущество посредством аукциона.
Глэмпинг на земле ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и глэмпинг на землях ЛПХ (личное подсобное хозяйство) возводить нельзя.
Леса могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности (ч. 1 ст. 41 ЛК РФ). Согласно российскому законодательству, земля может принадлежать на праве собственности только государству и муниципалитету. Частные лица не вправе владеть участками, входящими в лесной фонд РФ. Есть ограничение – граждане могут получить лес во временное пользование – аренду.Арендовать лесной участок можно, только если сведения о нем внесены в ЕГРН, то есть он стоит на кадастровом учете. Исключение – если участок арендуется на срок менее 12 месяцев. Чтобы взять землю, принаджащую лесному фонду, в аренду, нужно обратиться с заявлением в государственный орган, который курирует в субъекте сферу лесного хозяйства, как правило, это региональный орган Минлесхоза.
Получить участок для рекреационных целей в аренду можно через участие в аукционе (торгах). Обычно проведение торгов занимает 1-2 месяца. Порядок подачи заявления на аукцион может отличаться от региона к региону, поэтому рекомендуются уточнять в региональном Минслесхозе.
Граждане и компании могут получить такие земли только по договору аренды с региональным Минлесхозом.
Когда земля получена в аренду, на ней можно будет построить глэмпинг, базу отдыха, пансионат или иную организацию рекреационного назначения. Срок аренды лесной земли для целей рекреации не может быть менее 10 лет и более 49 лет.
Земли сельхоз назначения предназначены для ведения сх деятельности, а не для туризма, и не предназначены для размещения глэмпингов, кемпингов и прочих объектов, в которых люди ночуют.
Единственно возможный способ построить глэмпинг проект на землях сх назначения – перевести участок в другую категорию: в земли населенных пунктов, либо в особо охраняемых территорий и объектов.
Возможность и порядок изменения категории земли можно проверить в градостроительных регламентах территории, устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны. ПЗЗ и градостроительные регламенты можно получить в органах Администрации района или найти на их сайте.
Кто сможет размещать туристов?
Только крестьянско-фермерские хозяйства – действующие сельхозтоваропроизводители, основная деятельность которых – производство, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции и в структуре доходов бизнеса такая деятельность приносит не менее 70%.
В каких домах фермеру можно размещать туристов?
Только в жилых помещениях дома фермера: строительство такого дома разрешено не во всех регионах.
“Когда закон ввели в действие, многие регионы поставили мораторий на действие этого закона. Многие говорят: это же Федеральный закон, как регион мог запрет поставить? Дело в том, что в самой поправке, которую приняли пятым пунктом, было обозначено , что субъекты Российской Федерации могут самостоятельно определить муниципальные образования, на которых строительство жилого дома фермера запрещено или разрешено”.
Какие законопроекты в работе? Законопроект № 501146-8: О возможности оказания фермерами услуг размещения на принадлежащих им земельных участках сельскохозяйственного назначения.
С выбором участка определились, но как теперь закрепить за собой права на него?
Согласно статье 39.15 «Предварительное согласование предоставления земельного участка» Земельного кодекса РФ, каждый из нас вне зависимости от места нахождения и места регистрации может приобрести свободный земельный участок в аренду или собственность.
Процедура закрепления за собой права на владение земельным участком состоит из следующих шагов:
Шаг 1. Поиск земельного участка.
Удобнее всего искать земельный участок для глэмпинга на публичной кадастровой карте. Там собрана информация о всех земельных участках и объектах капитального строения, а также необходимая информации по категориям земель и ВРИ.
Шаг 2. Получение кадастрового плана территории.
Получение кадастрового плана территории находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Подать заявку можно наиболее удобным для вас способом:
– онлайн в Росеестре;
– лично;
– почтой;
– через МФЦ.
Шаг 3. Выделение границ земельного участка и подготовка Схемы на Кадастровом плане территории.
С кадастровым кварталом определились, переходим к согласованию границ будущего участка. Сформировать границы участка поможет программное обеспечение Арго Гео.
Шаг 4. Подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка.
Получить данную услугу можно лично или online через МФЦ. Срок – в среднем месяц. После получения администрацией вашего заявления, выбранный участок будет выставлен на портале torgi.gov.ru.
Вы можете взять данный участок в аренду или приобрести в собственность, в таком случае вы можете стать единственным участником торгов и получить участок по стартовой (рыночной) цене, которую определяет Администрация района.
Приобрести землю по цене ниже кадастровой возможно на аукционах по приобретению права аренды земли. В таком случае стоимость покупки будет составлять 3% от кадастровой стоимости.
Если вы выбрали оформление в собственность, заключайте договор с администрацией и оформляйте право собственности на него. Если же вы выбрали аренду, то тогда переходим на 5 шаг.
Шаг 5. Строительство капитального строения на предоставленном земельном участке.
Земельный кодекс гласит, что арендатор имеет право купить земельный участок, если оформлено право собственности на объект капитального строительства.
Шаг 6. Оформление права собственности на капитальное строение.
На данном этапе единственное, что нужно сделать: зарегистрировать право собственности в МФЦ и уже через месяц вы станете обладателем выписки из ЕГРН.
Шаг 7. Подача заявления на выкуп земельного участка в собственность.
Для покупки участка вам потребуется следующий пакет документов:
– договор аренды на земельный участок;
– выписка из ЕГРН, подтверждающий право собственности на капитальное строение.
Осталось лишь подать заявление на выкуп земельного участка. По итогу процедуры вы получите договор купли-продажи земельного участка, при этом стоимость земельного участка составит 3% от кадастровой стоимости.
Описанный алгоритм получения участка является общим, могут быть некоторые отличия от порядка подачи заявлений в конкретном регионе, поэтому если планируете купить участок, рекомендуем обращаться к земельным специалистам в вашем регионе.
1. Локация, локация, и ещё раз локация! Никто не отменял главное правило размещения туристического объекта.
“Важно адекватно оценивать потенциал вашего места. Действительно ли можно до вас доехать, есть дорога, действительно ли есть туристический потенциал у этого участка”.
2. Фокус – на создание круглогодичной точки притяжения: объект размещения, пусть даже глэмпинг, это ещё не точка притяжения и не повод приехать к вам.
“Минсельхоз при рассмотрении заявок на грант Агротуризм отдаёт предпочтение объектам, которые будут круглогодичными. Должны быть поводы приезда на вашу территорию в любое время года – это должен быть турпродукт”.
3. Использовать не только развлекательный, но и образовательный компонент: развивать работу с организованными школьными группами.
“Когда вы разрабатываете бизнес проекты – используйте возможность приёма организованных групп. Постройте у себя мультифункциональный павильон, в котором можно вместить группу 35-40 человек, там вы сможете проводить учебные мастер-классы, агроуроки”.
“Двигаясь по пути образовательного объекта, вы сможете привлекать дополнительную целевую аудиторию”.
“В Перми есть производитель гидропонных установок и у них разработана методическая программа по возрастам: от детского сада до студентов. Допустим ваше направление растениеводство и зимой у вас ничего не растёт, но вы можете поставить гидропонную установку и на базе своего хозяйства проводить живые уроки по гидропонной установке или аквапонике. Так вы станете демонстрационной площадкой и у вас на уроке будут сразу: биология, химия, физика. Это очень хорошее направление, плюс профориентация, которую у нас сейчас активно восстанавливают, работа с детским и студенческим туризмом. Тут можно “залезть в карман” других ведомств и оттуда получать деньги”.
5. Наймите профессионалов для разработки концепции бизнеса: вам обойдётся дороже переделывать всё, когда в ваш глэмпинг никто не приедет.
“Сельское хозяйство – это одно направление, там свои правила и условия, которые вы хорошо можете знать. Создание туробъекта/турпродукта – это совершенно другая сфера и надо понимать, что вы можете не взять её нахрапом. Тогда вы можете потратить деньги без эффекти и вы разочаруетесь. Обращайтесь к профессионалам, которые уже знают, как запускать такие объекты. Не жадичайте на этапе разработки и оценки вашей концепции”.
6. Используйте айдентику территории и историко-культурное наследие местности в которой расположен ваш туристический объект.
“У каждой территории своя история и свои особенности. Уникальные локальные блюда – только в этой местности готовят такие пирожки. Или только в этой местности есть наличники – был мастер он делал такие. Вы всё это можете использовать в дизайне ваших объектов. Или выделить то, что вы готовите ваши продукты только в такой русской печи”.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Венеру Адамович – эксперта по вопросам запуска объекта сельского туризма, глэмпинга, агротуризма.
Если вам нужна помощь проверить участок, сделать детальный аудит по возможностям и обременениям участка или получить консультацию и ответы на свои вопросы, пожалуйста, обращайтесь.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram, если вы заинтересованы в открытии и развитии глэмпинг-отеля! Полезные материалы, встречи с экспертами, обмен опытом.
Присоединяйтесь к нашему Telegram сообществу!
Канал для тех, кто строит глэмпинг. Консультации экспертов, обмен опытом, полезные статьи и вебинары.
