Земельный вопрос. Как правильно выбрать участок для глэмпинга?

Базовым документом, регулирующим землепользование в РФ, является Земельный кодекс. Но помимо Земельного кодекса есть множество федеральных законов и законов субъектов РФ, которые влияют на вопросы землепользования.

Где получить информацию о назначении земли?

– сервис «публичная кадастровая карта» на сайте https://pkk.rosreestr.ru;
– заказать выписку о территориальной зоне в Росреестре через МФЦ или госуслуги;
– заказать градостроительный план (может только правообладатель участка через МФЦ или госуслуги);
– заказать выписку из ПЗЗ в администрации органа местного самоуправления;
– посмотреть в ПЗЗ на сайте администрации органа местного самоуправления.

Как изменить назначение земли?

Для начала нужно тщательно изучить генеральный план местности, в котором фиксируется перспектива изменения категории земли. Земли можно поменять, например, из населенного пункта на рекреацию и т.д.
Если генплан не позволяет изменить категории земель, то для начала его нужно изменить (с помощью органов местного самоуправления). 
Возможен перевод участка в другую категорию, например, в Земли особо охраняемых территорий и объектов, подкатегорию – рекреация.

Ст.8 Земельного кодекса РФ

Перевод земель из одной категории в другую

Осуществляется в отношении земель, находящихся в частной собственности:

-земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
-земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Подходящим для вас вариантом может стать возведение леса на с/х землях.

Постановление правительства от 2020 года об особенностях использования с/х земель разрешает собственникам выращивать лес на своей земле, а значит и перспективы для дальнейшего развития глэмпинга на участках категории с/х. Оно открывает возможности для иных видов деятельности, ранее запрещенных на землях данной категории. Из данного Постановления следует, что на земле сельскохозяйственного назначения, после уведомления местных властей о намерении выращивать лес, есть возможность осуществлять рекреационную деятельность.

Рекреационная деятельность не входит в настоящее время в перечень Видов разрешенного использования “Земли сельскохозяйственного назначения”. Откуда следует такая возможность? В пункте 4 утвержденного постановлением Положения указано, что использовать леса, выросшие на земле сельхозназначения можно в целях, указанных в п. 1 – 10 и 13 – 15 ст. 25 Лесного кодекса РФ, часть 1. п. 8 из указанной статьи ЛК сформулирован просто: ” осуществление рекреационной деятельности”. Но статья 25 ЛК, к которой прямо отсылает Постановление, указывает, что рекреационной деятельностью заниматься можно, а ст. 41 того же Лесного кодекса прямого говорит:

Статья 41 “Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности”:

1. Леса могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.
   2. При осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение некапитальных строений, сооружений на лесных участках и осуществление их благоустройства.

Это является выходом из ситуации. Но остается открытым вопрос по условиям выращивания леса и других аспектов, связанных с ведением бизнеса.

Точно не подходят следующие категории земель:

1) Земли промышленности, энергетики, транспорта
2) Земли водного фонда
3) Земли запаса

С 1 марта 2022 года вступили в силу поправки, разрешающие фермерам строить жилые дома на с/х территории. Многие их ждали, однако застраивать сельхозземли в массовом порядке не получится. 

Во-первых, есть ограничения по площади застройки участка – 0,25%. Это значит, что для постройки дома хотя бы 50 кв. м потребуется участок 2 га.
Во-вторых, такой вид разрешенного использования участка как для «крестьянского фермерского хозяйства» не предусмотрен утвержденным классификатором видов разрешенного использования.
В-третьих, теперь фермеров в качестве КФХ не регистрируют. Хотите заниматься сельским хозяйством – регистрируйтесь как ООО или ИП. Но как при регистрации дома доказать, что вы именно фермер – пока неизвестно. Ведь регистрация специального статуса фермера упразднена.

Самое главное – Росрееестр и Россельхознадзор все земли сельхозназначения по умолчанию считают угодьями, то есть не подлежащими застройке. Поскольку процедуры снятия статуса угодий у нас в законодательстве нет, и для фермеров отдельных исключений не предусмотрели, пока совершенно неясно как будет работать закон. Ведь сегодня даже с регистрацией овощехранилищ, цехов по переработке сельхозпродукции и прочими подобными объектами возникают большие сложности.

Еще одной больной темой является размещение на землях сельхозназначения некапитальных построек. К ним относятся быстровозводимые конструкции, не имеющие неразрывной связи с землей. То есть такие объекты, которые можно разобрать и собрать заново без ущерба их техническому состоянию. Именно такие конструкции используют при организации глэмпингов и агротуризма.

С одной стороны есть масса нормативных актов, согласно которых декларируется поддержка агротуризма или сельского туризма.
С января 2022 года в Федеральный закон от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ “Об основах туристской деятельности в Российской Федерации” официально вводится понятие сельского туризма.

Предусмотрено, что сельский туризм – это туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью населения до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.

При этом указано, что деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Однако пока таких требований правительством не разработано.

При этом если мы говорим о возведении некапитальных строений, то без перекрытия почвы, как правило, не обойтись. А перекрытие почвы – это уже вид порчи земель, за который предусмотрена и административная ответственность, и возмещение ущерба.

Приказом Минприроды России от 08.07.2010 N 238 утверждена Методика исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды и установлена формула для подсчета размера ущерба. Даже при небольшой площади порчи земель размер ущерба может превышать миллион рублей. Поэтому на сегодняшний день даже возведение некапитальных строений на участках сельхозназначения влечет риск привлечения к ответственности и взыскания существенного ущерба с владельца земли.

Что будет, если не привести назначение земли в соответствие с вашей деятельностью?

Стоит обратить внимание, что правила землепользования и застройки доступны на сайте администрации.
Федеральный закон от 08.03.2015 N 46-ФЗ влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Штрафы, как видим, большие, и никогда не знаешь, какой инспектор приедет в глэмпинг с очередной проверкой.

Как можно обойти ограничения?

Построить на сельхоз землях лес и перевести их в лесной фонд;
в случае запрета прокладывания коммуникаций в траншее (из-за запрета снятия плодородного слоя), возможно спрятать коммуникации в земле, сделав насыпь поверх коммуникаций;
при невозможности строительства капитальных дорожек (из-за запрета снятия плодородного слоя), на помощь приходит рулонная дорожка (мобильная), которая не портит почвенный слой.
Налог.

Земли рекреационного назначения имеют больший налог, чем остальные, поэтому можно сделать следующее: пятна застройки глэмпинга переводим в рекреацию, а остальные территории – в сельхозназначение.